1. 連帯保証人が必要な理由
賃貸契約において連帯保証人は、オーナーにとってリスクを軽減するための重要な役割を果たします。 例えば、入居者が家賃を滞納した場合、オーナーは保証人に代わりに支払ってもらうことができます。
また、契約終了時に物件に損傷があった場合やクリーニングが必要な場合でも、保証人が補償することが期待されています。 これらのリスクを負担する連帯保証人がいない場合、オーナーは契約を避ける傾向があります。
2. 保証会社を利用する
保証会社を利用することは、連帯保証人がいない、もしくは認められない場合の一般的な解決策です。 保証会社は借主が家賃を滞納した際にその分を立て替えるサービスを提供し、オーナーにとっても安心材料となります。
保証会社利用の具体例：
- 利用料金: 初回契約時に家賃の30〜50%を支払い、以降は年間更新料として1〜2万円程度
- 条件: 借主の年収が家賃の3倍以上であること、勤続年数が一定以上であることなど
最近では、外国人やフリーランスにも対応した柔軟な保証会社が増えています。 以下の保証会社は、それぞれのニーズに合ったサービスを提供しています：
- Casa株式会社: フリーランスや外国籍の方を対象とした柔軟な審査基準を採用。収入証明が難しい場合にも対応可能。
- 全保連株式会社: 多様な属性の借主に対応し、家賃の支払い能力を多角的に評価するサービスを提供。
- ジェイリース株式会社: 地方物件にも強く、地域特性に合わせた審査基準を設定。
さらに、高齢の保証人や低収入の保証人が認められないケースにおいても、保証会社は有効な選択肢です。 特に家族に保証人を頼みにくい場合や、親族の収入が少ない場合でも、保証会社を通じてスムーズに契約が進むことがあります。
保証会社を選ぶ際のポイント：
- 審査基準の柔軟性：フリーランスや短期間の勤務歴でも通りやすい保証会社を選ぶ
- 料金プラン：初回費用だけでなく、年間更新料や追加手数料も確認する
- サポート体制：契約後のサポートや問い合わせ対応の充実度を確認
3. 高額な敷金を預ける
連帯保証人の代わりに敷金を増額することで契約が成立する場合もあります。
敷金を増額する際の具体例：
- 通常の敷金1ヶ月分に加えて、さらに2ヶ月分を預ける
- 家賃10万円の物件では、通常10万円→30万円が必要
敷金を増やすことでオーナーのリスクを軽減し、契約成立の可能性を高めることができます。 ただし、初期費用が高額になるため、予算計画が重要です。
4. 会社契約（法人契約）を検討
会社が賃貸契約を締結する法人契約は、特に以下のような場合に有効です：
- 転勤者向けの社宅として契約
- 会社名義での契約により、家賃を経費計上
法人契約の最大の利点は、保証人を不要とするケースが多い点です。特に以下の状況では、保証人なしで契約を進められる可能性があります：
- 法人の信用力が十分である場合（例：財務状況が健全な中小企業や大企業）
- 家賃保証会社を利用する場合（法人契約でも保証会社の活用が一般的）
- オーナーや管理会社が法人契約に対して柔軟な方針を持つ場合
具体例:
- 会社が保証することで、個人の信用に頼らずに契約可能
- 法人契約が一般的な「〇〇レジデンス」などの物件を探す
ただし、法人契約でも以下のような場合には、保証人を求められることがあります：
- 設立間もない法人や財務状況が不安定な場合
- 居住者が法人代表や関係者の場合（実質的に個人契約とみなされることがある）
法人契約を有利に進めるポイント:
- 信用力を示す資料（決算書、会社概要など）を事前に準備
- 家賃保証会社を活用し、保証人不要の契約を目指す
- オーナーや不動産会社に条件を事前確認し、交渉を円滑に進める
5. オーナーの特別承認を得る
基本的には不動産会社を通じて交渉を行いますが、オーナーの特別承認を得ることで契約が成立する場合があります。
成功のポイント：
- 家賃を数カ月分前払いして、滞納リスクを低減
- 敷金や保証金を増額して、安心感を提供
- 長期契約を提案し、安定性をアピール
- 収入証明や預金残高証明書を提出して支払い能力を証明
これらの条件を不動産会社経由でオーナーに提示することで、通常の審査基準を超えて契約が成立する可能性があります。